Kiracının Erken Tahliyeden Doğan Sorumluluğu

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle kira süresi boyunca, kiraya veren düzenli olarak kira bedellerini almayı amaçlamaktadır. Kiracı da belirlenen sürenin sonuna kadar kiralanandan yararlanmayı amaçlamaktadır. Bu nedenle belirli süreli yapıldığı takdirde sürenin sonuna kadar her iki tarafı da bağlar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının devam eden borçlarının başında kira bedelini ödeme gelir. Fakat kira bedeli haricinde kalan borçlardan örneğin yan giderlerden de kiracı sorumlu tutulabilir. Kiracının borçlarının devam edeceği süre, kiralananın geri verilmesiyle kiraya verenin fiilen yeniden bir kiracı bularak yeni bir kira sözleşmesi kurması arasında geçecek süre değil, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebilmesi için geçecek süredir. Sözleşme, makul sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Bu sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Erken tahliye durumunda kiralananın benzer koşullarla aynı kira bedeliyle makul süre içerisinde kiraya verilemediği durumda ne olacaktır?

Kiralananın erken tahliyesi halinde kira sözleşmesindeki kira bedeliyle yeniden kiraya verilmesi imkânsız olabilir. Bu durumda kiracının kira bedelinden sorumlu olacağı miktarın belirlenmesi önemlidir. İlk olarak söz konusu gayrimenkulün rayiç kira bedeli, daha sonra da bu rayiç kira bedeliyle kiralananın kiraya verilebileceği makul süre belirlenecektir. Bu durumda kiracı, makul sürenin sonuna kadar sözleşmedeki kira bedelini ödeyecektir.

Son olarak, TBK’nın 325/1’de, erken tahliye eden kiracıya yukarıdaki bahsi geçen ödeme yükümlülüğünden kurtulma imkânı tanınmıştır. Erken tahliye eden kiracı makul sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona erecektir. Yeni kiracının ödeme gücüne sahip olduğunun ispat yükü kiracıdadır.